Прогноз на ринку попиту: Чи вигідно зараз вкладати кошти у нерухомість?
Інвестувати гроші в нерухомість — все ще один з найпопулярніших способів збереження коштів серед українців. Донедавна він вважався одним із найнадійніших, проте війна внесла свої корективи.
Питання успішних інвестицій у країні, яка воює, досить відносне. Проте українці, які мають можливість, хочуть не просто зберегти свої заощадження, а й примножити їх.
Раніше люди часто інвестували у житлову нерухомість, переважно у первинний ринок, купуючи квартири на стадії планування чи початкового будівництва. У період введення в експлуатацію, квартира, придбана на початковому етапі будівництва, коштувала дорожче. А якщо додати ремонтні роботи, то її можна було продати з непоганою націнкою або почати здавати в оренду. Такий тип інвестицій у нерухомість був чи не найпопулярнішим серед українців.
Ті, хто готові зараз інвестувати, вкладають кошти в житлову нерухомість, яка повністю готова або знаходиться на фінальній стадії будівництва. Менш ризиковано виглядають вкладення у вторинний ринок, проте прибутковість такого житла під питанням. Через те, що під час покупки квартири на вторинному ринку необхідно сплатити повну вартість житла, податки, за необхідності вкласти у ремонт і лише потім здавати квартиру в оренду — такий варіант має дуже довгий період окупності.
У випадку продажу житла з вторинного ринку необхідно чекати поки саме ваш тип нерухомості виросте в ціні та підібрати вдалий момент, щоб продати квартиру та максимально заробити при цьому. На ціну можуть вплинути такі фактори як кон’юнктура ринку, розвиток інфраструктури в цій локації, поверховість, наявність додаткових обов’язкових зараз «благ» таких як сховище, відсутність поблизу військових об’єктів або обʼєктів критичної інфраструктури.
Щодо інвестицій в комерційну нерухомість, то така практика досить рідкісна для українців, хоча саме цей формат інвестицій може бути вигіднішим. В Україні вже з’являються пайові інвестиційні фонди за аналогією США, де малі та середні інвестори можуть стати співвласниками будівель, які орендуватиме бізнес. Для України це новий формат, тому перед тим як вкладати кошти у такий тип нерухомості, необхідно детально вивчати питання.
Вкладення у нерухомість завжди мали певний перелік загроз, наразі найбільша з них — це бойові дії в країні. Не можна точно спрогнозувати ситуацію на фронті, чи те, які міста або райони можуть стати наступною ціллю росіян. В будь-який момент житло, в яке інвестували — може бути знищене. Наступна загроза вкладень у первинну нерухомість, це здача будинку в експлуатацію із запізненням на тривалий, іноді невизначено тривалий час або перетворення ЖК на довгобуд.
Перед тим, як вкладати кошти у житло з первинного ринку, важливо розуміти, за який кошт будується будинок: за кошти вкладників, інвесторів чи власними коштами забудовника. Ця інформація говорить про те, як на процес будівництва будуть впливати подальші події в країні та інші зовнішні фактори.
Дайджест NV Преміум Безкоштовна email-розсилка лише відбірних матеріалів від редакторів NV Підпишись Розсилка відправляється з понеділка по п'ятницю
При виборі варіанту житла для інвестицій на який буде попит із точки зору оренди, і продажу слід звертати увагу на наступне: поточну інфраструктуру та майбутній план її розвитку. До прикладу, поширеним варіантом у столиці є купівля житла поблизу станцій метро, які будують та планують відкрити за кілька років. Так, високим попитом до початку повномасштабної війни користувались житлові комплекси поблизу одного із районів Києва — Виноградарю. Враховуючи, що метро планували відкрити протягом кількох наступних років — це була гарна інвестиція, адже разом із відкриттям метрополітену вартість житла мала б вагомо збільшитись.
Важливим фактором зараз і протягом наступних років залишатиметься наявність сховища в будинку чи поблизу, а також квартири на середніх чи низьких поверхах, які вважаються більш безпечними.
Читайте також: Дмитро Васильєв Що чекає на ринок житлової нерухомості України
Для інвестиції у нерухомість в Україні найбільш привабливими виглядають західні області, оскільки там люди почувають себе відносно безпечніше, через віддаленість територій, де ведуться бойові дії. Саме у Львівській, Івано-Франківській, Закарпатській областях найшвидше відновився ринок нерухомості та будівництво новобудов. А це означає, що об’єктів, в які можна вкласти гроші, у цих областях більше.
Є гіпотеза, що навіть після перемоги та початку відбудови, західні області все одно залишаться цікавими для багатьох потенційних покупців, до того ж велика частина людей з інших регіонів, які зараз там орендує житло — задумається про купівлю власної квартири чи будинку.
Тенденція, коли люди віддають перевагу меншим та спокійним містам на противагу українським мегаполісам, міцно закріпилася в суспільстві. Зараз на платформі OLX Нерухомість ми спостерігаємо підвищений попит (більший за довоєнний) як до міст на Заході України (Закарпатська, Івано-Франківська, Тернопільська, Хмельницька області), так і в Центрі країни (Вінницька, Полтавська, Черкаська, Кіровоградська області).
За даними OLX, у топі міст за кількістю пропозицій продажу первинного житла станом на квітень 2023 року знаходяться: Київ (понад 12 тисяч оголошень, медіанна вартість житла становить 3 млн грн), Одеса (кількість оголошень про продаж первинної нерухомості майже такий як і в столиці та становить трохи більш як 12 тисяч, медіанна вартість — 1,8 млн грн), Івано-Франківськ (9 тисяч оголошень, медіанна ціна 1,4 млн грн), Львів (6 300 оголошень, медіанна ціна — 3 млн грн), Харків (майже 5,5 тис. оголошень, медіана вартість 1,5 млн грн).
Враховуючи кількість людей, які виїхали за кордон, важко зрозуміти, чи повернуться всі вони назад додому, чи будуть готові обрати велике місто для подальшого життя. В тому полягає складність прогнозувати, чи можна буде швидко продати або здати в оренду квартиру.
Перед купівлею житла, щоб уникнути ризиків, важливо проаналізувати і вивчити всі дані та документи від забудовника чи власника. У такому випадку гарним варіантом буде звернутися по консультацію до юристів, які мають відповідну спеціалізацію та доступи до різних реєстрів і можуть допомогти уникнути ризиків із купівлею житла. Промоніторити забудовника можна і самостійно, найлегше та найперше з чого почати — це перевірити самому в інтернеті у відкритих джерелах репутацію забудовника, почитати про нього відгуки, подивитись скільки в середньому будуються його обʼєкти та наскільки вчасно здаються.
При інвестуванні у вторинний ринок, де продавцем є фізична особа, обов’язковими етапами є: перевірка інформації в Єдиному реєстрі боржників, перевірка нерухомості на арешт в Єдиному державному реєстрі судових рішень. У Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно можна переглянути відомості про права на нерухоме майно, їх обтяження, а також про об’єкти та суб’єктів цих прав. Увагу слід звернути також на те, чи не прописаний ніхто у квартирі та чи немає заборгованостей по комунальних платежах.
Якщо головна ціль інвестиції — це здавати після купівлі житло в оренду, то на платформі OLX можна скористатися калькулятором і розрахувати вартість оренди квартири та будинку, щоб дізнатись за який термін можна буде повернути вкладені кошти та почати заробляти на нерухомості.
Як і будь-які інвестиції, вкладення у нерухомість дозволяють зберегти заощадження, нівелювати ризики підняття курсу, інфляції та в перспективі примножити кошти. Попит на ринку нерухомості в Україні активно повертається до рівня довоєнного, вже працюють держпрограми, такі як єОселя, що дозволяють купувати квартири в іпотеку під мінімальний відсоток річних.
Після перемоги всі чекають нових інвестицій у нашу країну, зокрема і в нерухомість, тому потрібно слідкувати за усіма подіями й вже після детального аналізу приймати рішення про вкладення.
