Позиція: Як змінилася будівельна галузь за півтора року великої війни: 7 важливих питань до експертів компанії Greenville

Greenville Park

Вторгнення російської армії негативно вплинуло на ринок нерухомості. Спочатку будівельна галузь фактично повністю стала на паузу. Згідно інформації забудовників, кількість угод зменшилася втричі. Міністерство юстиції повідомило, що протягом трьох кварталів минулого року було укладено всього 114 тисяч договорів. Після стабілізації ситуації девелоперські компанії почали поступово відновлювати роботу.

У цьому матеріалі за допомогою експертів міжнародної групи компаній Greenville ми розберемося, як відбувається відновлення галузі, з якими труднощами стикаються забудовники та як їх долають.

Яка зараз ситуація в секторі нерухомості?

Згідно дослідження URE Club, лише 21,2% компаній в Україні відновили роботу над проектами у 2022 році.

Наприкінці минулого року, за даними Forbes, на межі банкрутства перебували до двох третин девелоперських компаній, а близько 30% інвесторів, що купили житло у розстрочку чи іпотеку, не змогли її виплачувати через фінансові труднощі.

Станом на травень 2023 року, з 1296 житлових комплексів, яких вторгнення застало на різних етапах будівництва, 908 відновили роботу: це більше 70%. 152 житлові комплекси розпочали будувати з нуля вже під час активних бойових дій. Більше всього — в західних регіонах. Будівництво хоча б однієї черги за період вторгнення завершили в 135 ЖК — у лідерах також Львівська область та Київщина.

Після 24 лютого девелоперські компанії змогли повернути лише 20% об’єму продаж у комфорт-сегменті та 10% — у бізнес-класі. На кінець позаминулого року, більше ніж 40% покупців у столиці були зацікавлені в інвестуванні в житло. У Київській області показник був ще вищий. Сьогодні ж у столиці абсолютна більшість цих інвесторів планують придбати квадратні метри вже після війни.

Фото: Greenville Park

Як змінилися пріоритети інвесторів?

Портрет покупця наразі змінився. За словами експертів Greenville, під час війни першими почали розглядати можливість придбання житла ті покупці, які планують у ньому жити. До кінця 2022 року доля таких була фактично 90%. Зрозуміло чому: внутрішня міграція населення з прифронтових районів у відносно безпечні центральні та західні області забезпечувала попит на квартири — переселенці намагалися облаштовувати життя вже на новому місці. Зараз цей показник знизився до 80%. Ще 20% інвестують в нерухомість під оренду чи перепродаж. На перше місце вийшли продажі у розтермінування, тому забудовники почали надавати біль гнучкі та лояльні умови придбання: пролонгований термін, менший перший внесок, тощо.

Війна не могла не вплинути й на критерії вибору нерухомості. Раніше інвестори та покупці, обираючи житловий комплекс, брали до уваги стандартні показники: вигідне розташування, розвинута зовнішня інфраструктура, зручна транспортна розв’язка, близька відстань до метро тощо. Зважаючи на зміни, характерні для специфіки воєнного часу, вже зараз інвестори звертають увагу на віддаленість житлового комплексу від будь-яких об’єктів військового призначення. Девелоперська галузь розвивається за тим вектором, який задає ринок. Тому характер попиту вже зараз впливає на забудовників.

Дайджест NV Преміум Безкоштовна email-розсилка лише відбірних матеріалів від редакторів NV Підпишись Розсилка відправляється з понеділка по п'ятницю

Не меншу вагу має надійність та репутація забудовника.

«Серед пріоритетів зараз, у першу чергу, надійність забудовника. Люди хочуть бачити, що будівництво триває, що на місцях у відділах продажу працюють люди, що як і раніше можна приїхати і подивитись на майбутню квартиру, отримати всю необхідну інформацію», — відзначає Сюзанна Караханян, керівник департаменту продажів Greenville.

Фото: Greenville Park

Чи сприяє відновленню будівельної галузі держава?

Минулого року на державному рівні запровадили програму «Доступна іпотека» для подолання житлової кризи. Взяти іпотеку можуть усі громадяни, особливі умови пропонують для військових, правоохоронців, освітян, лікарів. На кінець 2022 року в рамках програми видали більше 200 іпотечних кредитів. Однак об’єкти, що знаходяться на етапі будівництва, кредитуються банками неохоче. Більшість банків-учасників програми не бажають мати справу з первинним ринком нерухомості. Готового житла у забудовників зараз не дуже багато. З «Доступною іпотекою» воно може відносно швидко закінчитись.

То ж девелопери чекають, що банки почнуть кредитувати тих, хто бере іпотеку на етапі будівництва. Саме такий підхід мотивуватиме будувати нові об’єкти.

Наскільки користується попитом «єОселя»?

Ще один інструмент подолання житлової кризи — державна програма «єОселя». Вона дозволила відновити продажі за допомогою доступного кредитування для окремих категорій населення: 3% річних за іпотекою для військовослужбовців ЗСУ, СБУ, ГУР МО, медиків, науковців та педагогів. Згідно інформації, яку надав партнер компанії Greenville «Глобус Банк», з жовтня 2022 року по червень поточного року банками видано 1300 кредитів за програмою «є-Оселя» на загальну суму в 1,8 мільярда гривень.

Можна констатувати, що програма «єОселя» виявилася доволі популярною серед громадян. Є попит на пільгові кредити під 3% річних.

Акредитація забудовників банками у програмі доступна лише для тих девелоперських компаній, які обрали прозорі механізми фінансування будівництва. Так, київський ЖК Greenville Park став акредитованим партнером «Глобус Банку» і є учасником «єОселі».

Фото: Greenville Park

Що зараз з ринком будівельних матеріалів?

Один з вирішальних факторів подорожчання квадратних метрів — зростання собівартості будівництва.

Керівник проектів групи компаній Greenville Наталія Дубик підкреслює, що від початку війни собівартість зросла на 45−50%. Левова частка — будівельні матеріали. З 24 лютого ціни на будматеріали зросли майже вдвічі: цемент на 15−45%, бетон — 15−30%, арматура — на 20−50%, утеплювачі — на 25−45%.

Фото: Greenville Park

Внаслідок ракетних обстрілів частину виробництв пошкоджено або знищено, ще низка підприємств опинилась в окупації. Наприклад, російські окупанти обстріляли завод німецької корпорації Knauf на Донеччині, який щороку виробляв до 60 мільйонів кв. м гіпсокартонних плит та до 300 тисяч т сухих будівельних сумішей. Така ж доля спіткала завод із виготовлення мінеральної вати у Житомирі та металоконструкцій у Маріуполі. У той же час, блокування морських портів призвело до логістичних труднощів: збільшилися витрати на доставку імпортних матеріалів. Окрім цього, для українських забудовників за зрозумілих причин закрилися російський та білоруський ринки.

Наталія Дубик відзначає, що Greenville переорієнтувався на закордонних виробників, лише в тому випадку, якщо на території України виробництво будматеріалів постраждало внаслідок війни чи зупинило роботу.

За прогнозами фахівців, ринок будівельних матеріалів може відновитися орієнтовно у 2024 році. Проте зараз важко давати впевнені оцінки, зважаючи на нестабільну військово-політичну ситуацію.

Фото: Greenville Park

Чи є дефіцит робочих рук?

За даними Держстату, на початок 2023 року кількість робочих рук у будівельній сфері скоротилася на 33%. А збитків житловому фонду, завданих агресором, більше ніж на 50 мільярдів доларів.

Наталія Дубик відзначає, що дефіцит робітників максимально відчутний.

«У Greenville ця проблема також відчутна, як і в більшості компаній. Ми виплачували заробітну плату працівникам навіть під час тимчасової паузи у перші місяці після повномасштабного вторгнення. Жодного скорочення чи оптимізації у нас не було. Проте велика кількість робітників зараз перебувають в лавах ЗСУ. Прогнозую, що цей дефіцит буде зростати, тому що завершення війни, на жаль, ще не видно», — резюмує вона.

На думку експертів, подолання дефіциту робочих рук можливо за умови впровадження комплексу реформ на загальнонаціональному рівні.

Які прогнози?

Керівник департаменту продажів Greenville Сюзанна Караханян відзначає, що нинішній спад продажів на первинному та вторинному ринках обумовлений не лише скрутною економічною та політичною ситуацією, але й сезонним фактором. Велика кількість людей залишила країну і повернеться з відновленням навчання в школах.

У вересні та жовтні, на думку експертки, попит трохи збільшиться. Але треба брати до уваги, що багато людей не планують повертатися, поки триває війна. Драйвером розвитку будівельної галузі може стати внутрішня міграція. У столиці зараз проживає велика кількість внутрішніх переселенців — близько 450 тисяч, згідно з даними МОМ. Великий відсоток цього населення не планує або не має змоги повернутися в свої рідні регіони.

Цей фактор формуватиме відкладений попит, тому девелоперські компанії продовжують активно будувати житлові комплекси, запускати нові секції та будинки.