Позиція: Експерт: Інвестиції в сільгоспземлю вже не є чимось новим для українців

Єгор Лісничий, комерційний директор компанії «Твоє коло»

Традиційний для українців вид інвестицій — вкладення у житлову чи комерційну нерухомість — на тлі повномасштабної війни став значно більш ризикованим. Водночас, значно привабливішим стала сільськогосподарська земля. Єгор Лісничий, комерційний директор компанії «Твоє коло» пояснює, чому це так і чому зараз — чи не кращий час вкладатися в аграрні ділянки.

Чому тема сільськогосподарських земель привертає увагу інвесторів і політиків не лише в Україні, а й по всьому світу?

З одного боку, пояснення дуже просте. Достатньо подивитися на цифри. Нас на планеті вже більше восьми мільярдів, а за прогнозами ООН, десь у середині 2030-х стане девʼять. Усім людям необхідно харчуватися. За оцінками, населенню планети зараз потрібно близько пʼять мільярдів тонн зерна. Торішній світовий врожай задовольнив цю потребу лише наполовину. І попри війну, в найближчі роки Україна залишиться в топ-10 глобальних виробників сільгосппродукції, хоч і втратить кілька позицій. Тому питання експорту продовольства та відповідних коридорів обговорюють на найвищому рівні.

Про родючість українських чорноземів навряд чи варто додатково казати. І якщо, приміром, подивитися на карту якості ґрунтів Європи, більша частина України буде вирізнятися яскраво-зеленим. Тобто, найкращими умовами для рослинництва. Але, звісно, якість ґрунту — не єдиний критерій для інвестицій у землю. Зокрема, це і кількість опадів на місцевості, і загалом інфраструктура регіону.

Як на цьому тлі виглядає ринок землі в Україні, який відкрився буквально за пів року до повномасштабного вторгнення — 1 липня 2021-го?

Нагадаю, що відкрився він наразі лише для фізосіб та з обмеженням до 100 гектарів. Для юросіб — стане доступним з 2024 року. Знову ж таки, поглянемо на статистику. Земель аграрного призначенням, що вийшли з-під мораторію — майже 33 млн га (за даними ДЗК), з них 27,7 млн га — це приватні паї. Володіють ними сім мільйонів громадян

В обігу, утім, перебуває лише сота частина від цих 33 мільйонів. І попит на ринку зараз відчутно переважає над пропозицією. На одного умовного продавця припадає два-три потенційних покупці. Зауважу, що йдеться про ділянки в інвестиційно привабливих регіонах.

Фото: Єгор Лісничий, комерційний директор компанії «Твоє коло»

Чим вкладення в землю може привабити інвесторів, враховуючи, що ринок землі лише перебуває на етапі свого становлення?

Тут ми говоримо про більш довгострокову перспективу. І, звісно, не про питання безпосередньо розбудови аграрного бізнесу. З одного боку, це здача землі в оренду, що приносить більш «швидкі» гроші.

Інше питання — капіталізація. Звісно наш ринок ще молодий, спостерігати успішні кейси виходу (перепродажу з зростанням ціни) зможемо за 3−4 роки. Та цілком можна орієнтуватися на наших сусідів, чий досвід підтверджує, що це реальна стратегія. Аналіз ринку землі в Естонії, Польщі, Румунії чи Болгарії свідчить, що вартість землі подвоюється через пʼять років після відкриття ринку. За сім років — потроюється.

З чим повʼязані ключові складнощі «дитинства» ринку землі в Україні?

На самому старті найбільше викликів було через необізнаність. Третина власників землі не знали про запуск ринку. Сім з десяти приватних інвесторів справді сприймали вкладення в с/г землю безпосередньо як фермерство. Умовно, купив ділянку «під помідори», береш лопату і починаєш працювати. Крім того, банально бракувало даних — складно було отримати адекватну ринкову оцінку землі. Та й нотаріуси ще не були готові до проведення таких угод.

Зараз ситуація вже значно краща. Власники вже мають чимало інформації про ринок землі. Доступна різноманітна статистика, від держорганів та Прозорро до маркетплейсів. Уже з наступного року на ринок землі вийдуть і юрособи, тож можна чекати відчутного пожвавлення. На щастя, більшість «дитячих» проблем ринку землі вже подолано, і купівля-продаж сільгоспземлі, зокрема і для інвестицій, вже не є чимось екзотичним для українців.

Дайджест NV Преміум Безкоштовна email-розсилка лише відбірних матеріалів від редакторів NV Підпишись Розсилка відправляється з понеділка по п'ятницю

Інфографіка: компанія "Твоє коло"

Компанія «Твоє коло» безпосередньо працює з інвестуванням в аграрні землі для приватних осіб. Якими цікавими спостереженнями ви могли б поділитися за час своєї роботи?

Цікавий інсайт щодо складу покупців землі. До російського вторгнення більшу частину, понад 70 відсотків, становили підприємці, а кожен шостий представляв ІТ-індустрію. Після 24 лютого все змінилося. У другому півріччі минулого року більше половини інвесторів складали саме айтівці, тоді як бізнесмени — лише чверть. З початку цього року ситуація дещо вирівнялася: з десяти покупців — чотири айтівці та три бізнесмени. Але активно інвестувати почали й з інших сфер: інвестконсультанти почали розглядати інвестиції в сільгоспземлю як класичне вкладення у нерухомість.

Інфографіка: компанія "Твоє коло"

Інфографіка: компанія "Твоє коло"

Як виглядає динаміка ринку землі, який більшість свого існування провів в умовах війни?

Мушу сказати, що він показує високі темпи зростання навіть за поточної ситуації. Так, у перші місяці повномасштабного вторгнення ринок майже завмер, але потім швидко почав відігравати динаміку. Друге відчутне гальмування відбулося минулої осені на тлі початку обстрілів енергетичної інфраструктури. Але й цей ефект не тривав довго. Уже в лютому цього року крива попиту стрімко пішла вгору.

Більше того, почати інвестувати можна з однієї ділянки, що вартуватиме до пʼяти тисяч доларів. Це вкладання грошей більш доступне порівняно з житловою чи комерційною нерухомістю. І ми бачимо це серед своїх клієнтів. Зазвичай, починають з однієї ділянки, «тестуючи» цей підхід — і вже потім докуповують. Це видно і на «середньому чекові»: у тих, хто починав інвестувати у 2021-му, він на рівні 30 гектарів, а в 2023-му — 10 гектарів.

Інфографіка: компанія "Твоє коло"

На що б ви порадили звертати увагу тим, хто хотів би інвестувати в сільськогосподарську землю?

Передусім, як я казав, зверніть увагу не лише на саму ділянку і ґрунт, але й на її локацію. Конкурентні регіони, як-от аграрні Хмельницька, Полтавська та Вінницька область, виглядають привабливими. Крім того, можна розглянути кілька ділянок, які перебувають під одним орендарем — в одній чи сусідніх областях.

Ті, хто готовий ризикувати, можуть придивитися і до ділянок в областях, ближчих до поточної лінії фронту. Так, ситуація там зараз виглядає не надто благополучно, утім, і потенціал доходності там вище — а в надійності ЗСУ сумнівів у нас немає.

А для масштабних інвестицій порядка сотні і вище гектарів землі, можлива й інша стратегія — диверсифікація ділянок в різних регіонах, розподілених між обмеженим колом орендарів.

Додам, що зараз, попри складнощі, які переживає Україна, хороший час для вкладень у землю. Ми бачимо це по своїх клієнтах-інвесторах, які вкладають у це гроші, навіть якщо зараз перебувають за межами країни. Це говорить як про їхню практичність та впевненість у своїх інвестиціях, так і про оптимізм та впевненість у нашій спільній перемозі.